Эта тема давно меня интересует. Не только потому, что УК застройщиков — наши потенциальные конкуренты. Рано или поздно мы сами начнём управлять целыми проектами — пока просто не нашли объект, за который действительно хочется взяться.
Поэтому я довольно внимательно смотрю на то, как устроены такие УК и что происходит, когда собственник решает из них уйти.
🤝 I feel you
Я понимаю, почему застройщики создают собственные управляющие компании. И понимаю, почему многие из них в итоге работают не очень хорошо.
Дело не обязательно в злом умысле. Просто фокус у застройщика обычно другой: быстро построить, продать как можно больше метров, вернуть инвестиции и заработать здесь и сейчас. А сервис, репутация управляющей компании и бизнес, который должен стабильно работать десятилетиями, часто оказываются уже не на первом месте.
При этом рынок недвижимости нестабилен и цикличен: то чёрные лебеди, то бангкокские воротилы, которые заходят на остров с мегапроектами и начинают строить один комплекс за другим, то новые законы, то проверки.
Жизнь застройщика, как говорится, тяжела и неказиста.
⚠️ Тревожный сигнал
Раньше УК застройщиков в целом вели себя адекватно. Владелец направлял уведомление о расторжении, выдерживался срок по договору, и объект возвращали. Не всегда в хорошем состоянии. Косметику и возврат техники затягивали или не делали вовсе, но отдавали спокойно и «расставались друзьями». С погашением задолженностей, правда, всегда были сложности, но вопрос так или иначе решался.
В 2026 году ситуация начала неприятно меняться. То ли застройщики задумались о будущем, то ли поняли, что аренда может держать их на плаву. Но впервые сотрудники их УК стали препятствовать возврату юнитов и активно уговаривать владельцев остаться. Аргументы, на мой взгляд, довольно странные:
- «Готовы платить 5% гарантированно, потому что прописанные ранее 7% нереальны»
- «Если уйдёте, мы не гарантируем выплату долга»
- «Если уйдёте, то придется судиться чтобы взыскать долг»
- «Отдадим объект, только если подпишете соглашение о расторжении», где мелким шрифтом, по сути, отказ от всей суммы долга
- «Если уйдёте, мы отключим вам интернет»
- «Мы решили пересмотреть ваш контракт, вот, подпишите»
- «Ваш представитель нужен с нотариальной доверенностью и переводом на тайский», хотя раньше хватало обычной рукописной
В отдельных случаях владельцев фактически принуждали работать эксклюзивно с УК застройщика или с назначенной им компанией под угрозой ограничения доступа к объекту, расторжения договора Лизхолда и прочих ужасов. Прямым текстом и в нарушение ГК Таиланда.
⚖️ Что говорит закон
Договор управления по своей сути — поручение. Гражданский и торговый кодекс Таиланда (ст. 826–827) позволяет доверителю отозвать поручение в любой момент. Если сроки уведомления прописаны в договоре, их нужно соблюсти, но удерживать вашу собственность против вашей воли УК не вправе.
Долг есть долг. Обязанность выплатить уже начисленный доход не исчезает от того, что вы сменили управляющего. «Не отдадим, если уйдёте» — это не условие, а нарушение договора с их стороны.
Возврат объекта и выплата долга — две разные обязанности, и одно нельзя обменивать на другое. Подписывать соглашение, в котором вы отказываетесь от своих денег, никто не обязан. А согласие, полученное под давлением, по Гражданскому и торговому кодексу (ст. 164) может быть оспорено. Если соглашение о расторжении всё же нужно, подписывайте его без пунктов об отказе от претензий.
Для частного договора закон, как правило, не требует ни нотариального заверения доверенности, ни перевода на тайский: достаточно письменной доверенности (ст. 798 ГТК). Нотариус и перевод нужны для госорганов, например для Земельного департамента, а не для УК, тем более если ваш договор с ней на английском. Такие требования — чаще способ потянуть время. Впрочем, проще снять этот повод заранее: мы поможем оформить доверенность так, чтобы вопросов не возникло.
Гарантированная доходность, прописанная в договоре, не пересматривается в одностороннем порядке. Изменить её можно только с вашего согласия, поэтому «пересмотренный контракт» подписывать никто не обязан.
Закон о кондоминиумах (Condominium Act B.E. 2522) разделяет две вещи: юрлицо кондоминиума управляет общим имуществом, а распоряжаться своим юнитом, в том числе сдавать его через любую УК, — право собственника. Коммунальные услуги и доступ к общим зонам не инструмент давления.
Условия, которые ставят одну сторону в заведомо невыгодное положение (эксклюзив «навсегда», штрафы за уход, уведомление за 12 месяцев, увязка Лизхолда с управлением), суд может признать несправедливыми и неприменимыми по Закону о несправедливых условиях договоров (Unfair Contract Terms Act B.E. 2540). Защищает владельцев и Закон о защите прав потребителей.
А угрозы ради того, чтобы заставить человека что-то сделать или не делать, уже тянут на принуждение по ст. 309 Уголовного кодекса.
💬 Моё мнение
Оно только окрепло: закон нужно соблюдать, а владельцы кондо и вилл должны иметь право выбирать УК. Разговоры о том, что конкуренция на объекте тянет вниз цены и качество сервиса, — аргумент тех, кто не умеет сдавать дорого и создавать ценность там, где все сдают за копейки.
Если вы не знаете, как быстро и без потерь выйти из неудобного или невыгодного управления, пишите. Поможем с документами и юридической стороной вопроса.
*Пост не является юридической консультацией: каждый договор индивидуален, и детали лучше проверять с юристом.
Загрузка...
Оставить комментарий