Сегодня расскажу, как устроен онбординг, то есть приём объекта в наше управление. Для нас это очень важный и ответственный этап работы с владельцем. Просто хлопнуть по рукам и начать сдавать звучит красиво, но на практике всё чуть сложнее и дольше: нужно согласовать все вопросы «на берегу», принять и подготовить объект, укомплектовать его, сделать маркетинговые материалы и многое другое.
Вот основные этапы.
1. Знакомство и «обнюхивание»
Большинство наших владельцев знают нас ещё до начала управления: многие покупали недвижимость с нами или по нашей рекомендации, следили за нами на YouTube, в FB и TG. Но всё больше владельцев находят нас через поиск или по рекомендации ИИ.
В любом случае в самом начале отношений важно синхронизироваться. Нам нужно, чтобы владелец был настроен на доход и долгосрочное сотрудничество и понимал, что арендная недвижимость — это не только доходы, но иногда и расходы: на подготовку, плановый ремонт и обслуживание в периоды простоя. Для владельца это время познакомиться с нашими стандартами, условиями и структурой расходов. Даже при нашем подробнейшем договоре на 16 страниц многие детали всё равно стоит проговорить.
Поэтому у нас есть традиция: 10–15-минутный опросник с владельцем, чтобы выявить красные флаги. Вот главные из них:
- основная цель владельца — продать объект как можно скорее
- владелец хочет активно участвовать в аренде: регулировать цены и условия, делать ремонт самостоятельно
- владелец планирует жить в объекте весь высокий сезон или большую его часть
- владелец не готов вкладываться в подготовку и хочет сдавать «как есть»
Если мы синхронизировались и поняли, что нам по пути, создаём рабочую группу в WhatsApp или Telegram со всеми ключевыми сотрудниками и переходим к следующему этапу.
2. Договор и приёмка объекта
Наш договор такой объёмный не случайно. Он отточен многолетним опытом и множеством реальных ситуаций, прошёл несколько итераций, поэтому под отдельных владельцев мы его не меняем. Это не упрямство, а уверенность в том, что контракт защищает интересы обеих сторон и даёт полное понимание взаимных обязательств. Для заключения договора мы просим документы на объект и вносим реквизиты владельца.
Чаще всего объект нужно принять от застройщика или другой УК. Это не просто осмотр и получение ключей, а целый комплекс работ:
- документирование, фото- и видеофиксация состояния
- список дефектов и контроль их устранения
- перевыпуск ключ-карт
- проверка и оплата счетов
- при необходимости установка счётчиков и интернета
Иногда на этом этапе помогаем решить и юридические вопросы.
3. Первичная комплектация
У нас есть стандарт: минимальный набор вещей, техники и декора, который должен быть в квартире или вилле, чтобы гостям было комфортно. Никаких излишеств и сомнительных трат, только необходимое. Даже количество комплектов постельного белья рассчитано математически. И да, каждый год мы проводим выбраковку и докупаем бельё.
Владелец перечисляет деньги на закупку, мы отчитываемся чеками, а остаток возвращаем вместе с первой выплатой.
4. Маркетинг и управление каналами продаж
Когда объект укомплектован и убран, мы делаем профессиональные фото и видео для разных каналов. Мы уверены, что качественные материалы повышают видимость и загрузку, поэтому не снимаем на телефон, даже временно.
Дальше работаем над листингами. Сначала заводим объект в channel manager — нашу внутреннюю систему, где централизованно ведутся брони и цены. Пишем продающее описание, размещаем объект на сайте и в OTA (Airbnb, Booking и других), настраиваем сезонные цены и скидки.
5. Обучение команды и партнёров
Выложить объект в системы мало. Сотрудникам, которые продают аренду гостям, мы объясняем, как лучше продавать именно этот объект. Агентам обычно достаточно полной информации и краткого рассказа об особенностях.
6. Первый отчёт
Хотя мы всё проговариваем и прописываем заранее, после первого отчёта у многих владельцев возникает масса вопросов. Мы терпеливо разбираем каждый пункт, и после этого делаем выплату.
Именно после первой выплаты мы считаем объект полностью принятым. Конечно, в процессе работы неизбежно возникают ситуации, требующие общения с владельцем, и мы их решаем. Но по умолчанию наша задача — свести необходимость личного общения к минимуму. Не потому, что не хотим или нам не нравится. А потому, что команда у нас небольшая, и своё время мы предпочитаем тратить на поиск и обслуживание гостей, то есть на то, что в итоге приносит деньги владельцам.
Сколько всё это занимает
Итоговая длительность сильно зависит от нескольких факторов: как быстро владелец отвечает, согласовывает сметы и перечисляет деньги, сколько времени уходит на устранение дефектов и поставку всего необходимого, какая погода и насколько загружен фотограф. И, не в последнюю очередь, от нашей собственной загрузки. Ориентируйтесь на срок от 20 до 60 дней. Поэтому, если хотите успеть к высокому сезону, начинать лучше уже сейчас.
Надеюсь, теперь процесс приёма в управление стал понятнее. Наши двери всегда открыты, приходите в Holy Cow Phuket!
Загрузка...
Оставить комментарий