К нам в Holy Cow Phuket часто приходят собственники, разочарованные в управлении другими компаниями или в самостоятельной сдаче в аренду. Причины разные: кто-то устал от непрозрачности, кто-то не понимает, почему при полной загрузке деньги не сходятся, кто-то просто хочет перестать тратить на это своё время.
Мы не обещаем золотых гор. Но мы умеем работать с цифрами — и готовы показать их открыто. Ниже — четыре реальных истории с реальными результатами. Имена изменены по просьбе клиентов, всё остальное — как есть.
Кейс №1. Студия 30 кв.м., ReLife The Windy
Переход от фрилансера
Ситуация. Марина приобрела студию в ReLife The Windy и передала её в управление фрилансеру, который обещал комиссию 10% от бронирований — в три раза ниже стандартной рыночной. На первый взгляд — выгодно. После года работы Марина решила посчитать.
До перехода в Holy Cow
| Показатель | Результат |
|---|---|
| Заполняемость | 52% |
| ADR (средняя ставка за ночь) | 940 THB |
| Выручка за год | 178 412 THB |
| Чистый доход | 160 570 THB |
| Доходность от стоимости покупки (4 200 000 THB) | 3.8% |
После перехода в Holy Cow
| Показатель | Результат |
|---|---|
| Заполняемость | 64.5% |
| ADR (средняя ставка за ночь) | 1 689 THB |
| Выручка за год | 397 632 THB |
| Чистый доход | 238 579 THB |
| Доходность от стоимости покупки (4 200 000 THB) | 5.7% |
Итог
| Рост чистого дохода | +78 009 THB |
| Рост в процентах | +48.6% |
| Рост доходности | с 3.8% до 5.7% |
Комментарий. Низкая комиссия фрилансера оказалась дорогим удовольствием. Без профессиональных инструментов ценообразования, без выхода на все основные OTA-каналы и без системной работы с отзывами ADR застыл на 940 THB — при том что рыночный потенциал объекта был значительно выше. Реальная экономия на комиссии была многократно перекрыта потерями в выручке. Это классическая история: считать надо не комиссию, а чистый доход в конце года.
Кейс №2. 2-спальная квартира 70 кв.м., NBC
Переход с самостоятельного управления
Ситуация. Владимир управлял квартирой самостоятельно — размещал на Airbnb, сам отвечал на сообщения, заселял гостей, организовывал уборку. Комиссию не платил никому, но и инструментов нормального управления не было: цены ставил на глаз, заполняемость держалась на уровне 59%, при этом объект явно стоил дороже.
До перехода в Holy Cow
| Показатель | Результат |
|---|---|
| Заполняемость | 59% |
| ADR (средняя ставка за ночь) | 1 658 THB |
| Выручка за год | 357 050 THB |
| Чистый доход | 357 050 THB |
| Доходность от стоимости покупки (6 500 000 THB) | 5.5% |
После перехода в Holy Cow
| Показатель | Результат |
|---|---|
| Заполняемость | 75% |
| ADR (средняя ставка за ночь) | 2 254 THB |
| Выручка за год | 617 032 THB |
| Чистый доход | 493 626 THB |
| Доходность от стоимости покупки (6 500 000 THB) | 7.6% |
Итог
| Рост чистого дохода | +136 576 THB |
| Рост в процентах | +38.2% |
| Рост доходности | с 5.5% до 7.6% |
Комментарий. Самостоятельное управление кажется экономией на комиссии — но только до момента, когда начинаешь считать. 59% заполняемости против 75%, ADR 1 433 против 2 254 THB — разница не в комиссии, а в отсутствии системы: динамического ценообразования, мультиканального размещения, работы с отзывами. Владимир платит нам комиссию и получает на 185 030 THB в год больше. Плюс больше не тратит время на переписку с гостями, ночные заселения и поиск уборщиц.
Кейс №3. 2 квартиры с видом на горы, Mida Grande (Панора)
Переход из Rental Pool застройщика
Ситуация. Вадим владеет двумя квартирами с видом на горы в Mida Grande и несколько лет был в rental pool застройщика. Сколько стоили его квартиры в аренде, какова была реальная заполняемость, что вычиталось из выручки — он не знал. Знал только одну цифру: итоговые выплаты раз в год.
До перехода в Holy Cow
| Показатель | Результат |
|---|---|
| Заполняемость | Неизвестна |
| ADR | Неизвестен |
| Выручка | Неизвестна |
| Чистый доход (с 2х квартир) | 156 800 THB |
| Доходность от стоимости покупки (7 200 000 THB) | 2.2% |
После перехода в Holy Cow
| Показатель | Результат |
|---|---|
| Заполняемость | 55.2% |
| ADR (средняя ставка за ночь) | 2 220 THB |
| Выручка за год | 594 983 THB |
| Чистый доход (с 2х квартир) | 386 738 THB |
| Доходность от стоимости покупки (7 200 000 THB) | 5.4% |
Итог
| Рост чистого дохода | +229 938 THB |
| Рост в процентах | +146.6% |
| Рост доходности | с 2.2% до 5.4% |
Комментарий. Это, пожалуй, самый показательный кейс. Видовые квартиры — самый ликвидный тип объекта на Пхукете. В rental pool они «кормили» весь пул, изнашивались быстрее всех и получали при этом усреднённый доход наравне с менее привлекательными объектами. После перехода каждая квартира начала работать на своего владельца — и результат не заставил себя ждать. Плюс Вадим впервые увидел реальные цифры: заполняемость, ADR, из чего складывается и что вычитается. Это само по себе меняет отношение к инвестиции.
Кейс №4. 3 виллы в районе Раваи
Переход с программы гарантированной аренды застройщика
Ситуация. Александр владеет тремя виллами и участвовал в программе guaranteed return от застройщика. Программа обещала фиксированный процент годовых. По факту застройщик выполнил обязательства только наполовину — и оставил Александра перед выбором: судиться за недоплаченное (что при стоимости иска и сроке 3–5 лет практически бессмысленно) или уйти и начать работать с прозрачной компанией.
До перехода в Holy Cow
| Показатель | Результат |
|---|---|
| Заполняемость | Неизвестна |
| ADR | Неизвестен |
| Выручка | Неизвестна |
| Чистый доход (с 3х вилл) | 2 100 000 THB (фактически выплачено лишь 50% от обещанного застройщиком) |
| Доходность от стоимости покупки (31 000 000 THB) | 6.8% (фактически 3.4%) |
После перехода в Holy Cow
| Показатель | Результат |
|---|---|
| Заполняемость | 55% |
| ADR (средняя ставка за ночь) | 4 452 THB |
| Выручка за год | 2 955 000 THB |
| Чистый доход (с 3х вилл) | 2 068 500 THB |
| Доходность от стоимости покупки (31 000 000 THB) | 6.7% |
Итог
| Изменение чистого дохода | −31 500 THB (−1.5%) но +1 018 500 THB (+48%) по факту |
| Доходность | с 6.8% (3.4%) до 6.7% |
Комментарий. Увеличения дохода в первый год фактически нет — и мы говорим об этом честно. Но важен контекст: сравнение идёт с суммой, которую застройщик фактически не выплатил, нарушив собственные обязательства вдвое. Если сравнивать с тем, что было обещано — Holy Cow уже в первый год оказался близок к этой цифре, и с реальными перспективами её превысить. При заполняемости 55% у вилл есть очевидный потенциал роста. Зато сейчас у Александра есть ежемесячная отчётность и выплаты, понимание реальной картины по каждой вилле и возможность планировать — вместо ожидания у моря погоды раз в год.
Кейс №5. 2-спальная квартира, Title The Legendary
Переход от агентства, обещавшего 10–12% годовых
Ситуация. Лариса купила квартиру через крупное агентство, которое в процессе продажи обещало доходность 10–12% годовых от аренды. Обещание, к сожалению, типичное для рынка. По итогам года управления агентством картина оказалась другой.
До перехода в Holy Cow
| Показатель | Результат |
|---|---|
| Заполняемость | 61% |
| ADR (средняя ставка за ночь) | 1 989 THB |
| Выручка за год | 442 850 THB |
| Чистый доход | 265 710 THB |
| Доходность от стоимости покупки (6 400 000 THB) | 4.1% |
После перехода в Holy Cow
| Показатель | Результат |
|---|---|
| Заполняемость | 65.5% |
| ADR (средняя ставка за ночь) | 2 454 THB |
| Выручка за год | 586 650 THB |
| Чистый доход | 410 655 THB |
| Доходность от стоимости покупки (6 400 000 THB) | 6.4% |
Итог
| Рост чистого дохода | +144 945 THB |
| Рост в процентах | +54.6% |
| Рост доходности | с 4.1% до 6.4% |
Комментарий. Агентства, продающие недвижимость, зарабатывают на сделке — и цифры доходности в презентациях нередко берутся из лучших сценариев, а не из реальной практики управления. 10–12% годовых на Пхукете возможны, но только при правильном объекте, правильной цене и профессиональном управлении. В случае Ларисы агентство не имело ни инструментов динамического ценообразования, ни ресурсов для работы с каналами на должном уровне. После перехода ADR вырос на 23%, заполняемость — на 4.5 п.п., а чистый доход — более чем на половину. 6.4% — это честная цифра без маркетинговых обещаний.
Сводная таблица по всем кейсам
| Объект | Предыдущая модель | Доход до | Доход после | Изменение |
|---|---|---|---|---|
| Студия, ReLife The Windy | Фрилансер (10%) | 160 570 THB (3.8%) | 238 579 THB (5.7%) | +48.6% |
| 2-сп. квартира, NBC | Самостоятельное управление | 357 050 THB (5.5%) | 493 626 THB (7.6%) | +38.2% |
| 2 квартиры, Mida Grande | Rental Pool застройщика | 156 800 THB (2.2%) | 386 738 THB (5.4%) | +146.6% |
| 3 виллы, Раваи | Гарант. аренда застройщика | 2 100 000 THB (выплачено 50% от обещанного) | 2 068 500 THB (6.7%) | −1.5% от выплаченного / +48% от обещанного |
| 2-сп. квартира, Title The Legendary | Агентство (обещало 10–12%) | 265 710 THB (4.1%) | 410 655 THB (6.4%) | +54.6% |
Что объединяет все эти истории
Разные объекты, разные стартовые ситуации, разные результаты. Но есть одно общее: в каждом случае собственник либо не знал реальных цифр своего объекта, либо не получал того дохода, на который он рассчитывал — или и то, и другое одновременно.
Конечно на итоговую доходность в том числе влияет и цена покупки. Ведь процент мы считаем от нее. Однако, без грамотного управления даже выгодная покупка может принести доход существенно ниже ожиданий.
Мы не умеем колдовать. Мы просто делаем свою работу: ставим правильную цену, работаем со всеми каналами, следим за объектом и отчитываемся каждый месяц. Этого, как правило, оказывается достаточно.
Узнайте потенциал вашего объекта — до того, как принять решение
Мы делаем бесплатный расчёт доходности ещё до перехода к нам: реальные цифры по заполняемости, ADR и чистому доходу для вашего типа объекта и локации, без обязательств и без давления. Просто чтобы вы видели картину.
Напишите нам: info@holycowphuket.com или +66 950 377 787 (WA, TG, Max) — и мы подготовим расчёт доходности.
С уважением,
Основатель Holy Cow Phuket
Сергей Шаляпин
Загрузка...
Оставить комментарий