Итоги высокого сезона 2025-2026 и прогнозы на будущее

04 марта 2026

Компания Holy Cow Phuket хоть и не является пока крупнейшей на рынке аренды жилья на Пхукете, но активно движется в тренде. Поэтому на основе нашего опыта легко можно снять температуру по больнице. И да, в начале марта уже можно подводить итоги.

Управление недвижимостью 2025-2026

В этом сезоне грех жаловаться. Благодаря росту количества и качества объектов, а также росту цен на аренду мы побили собственный рекорд по выручке +80% к прошлому сезону. Однако в связи с ростом расходов — прибавления в коллективе, увеличение операционных затрат и вложения в IT инфраструктуру, прибыль Holy Cow Phuket выросла на более скромные +30%. Доходы владельцев жилья в абсолюте также выросли, но не так значительно, в среднем на 5-12% по сравнению с прошлым сезоном.

Мы завершили основные работы по сайту, доработали агентский White Label, ввели новые удобные кабинеты владельцев. Работа над динамическим ценообразованием и внутренним учетом продолжается, но уже близка к завершению.

В связи с изменением коньюнктуры рынка и нашими усилиями значительно выросла выручка в пиковый сезон, но также появились риски, связанные с низким сезоном (об этом ниже).

Что было как обычно?

Происходит активное перетекание владельцев жилья из не оправдавших ожидания владельцев управляющих компаний застройщиков в независимые коммерческие профессиональные компании.

Каждый второй, кто приходит в Holy Cow Phuket с вопросом об управлении, не доволен своей предыдущей компанией или агентами: ритмичностью выплат, прозрачностью отчетов, соблюдением условий договора, заполняемостью, уровнем дохода.

Уже к середине октября все самые лучшие предложения на пиковый сезон закончились, а цены в среднем прибавили примерно 10-15% к прошлогодним. Сезон идет стандартно, за исключением того, что в начале декабря не было традиционного «провала заполняемости».

Естественно, гости отдают предпочтение свежим объектам, таким как Beachside, Calypso Garden, Legendary и Mida Grande. Инфраструктура — коворкинги, игровые комнаты, pet friendly фишки становятся все привычнее. Поэтому проекты где есть только бассейн и спортзал теряют популярность даже в хороших локациях.

На острове Пхукет орудует много мошенников, принимающих предоплаты за «выгодные объекты» и исчезающих с деньгами, оставляя туристов наедине с проблемами. А частные владельцы вилл, найдя более выгодные сделки, отменяют имеющиеся брони, вынуждая гостей искать новое жилье, естественно по более высоким ценам. Иногда прямо накануне прилета.

Это косвенно помогает надежным компаниям с репутацией, таким как Holy Cow Phuket, собиратьбольше броней «последнего момента» и легче уплотнять календарь в высокий сезон.

Тренд цифровых кочевников и жизни на Пхукете не ослабевает. Весь прошлый год и начало этого мы фиксируем повышенный интерес к долгосрочным бронированиям. Закономерно! Конец сезона это всегда лучшее время искать долгосрочные контракты. Выбор максимальный и есть возможность торговаться. Поэтому в ближайшие 2-3 месяца мы ожидаем 15-25% нашего пула сдать на долгосрочные контракты.

Что было необычного?

В этом году появились «псевдо-мошенничества» через платформу Trip. Причем по совершенно дурацкой причине: если гость отключил уведомления на платформе, то объект никак не может связаться с гостем. В итоге гость не получает инструкцию по заселению, приезжает на объект и не может заселиться. Многие гости сразу решают что их обманули и ищут другое жилье. Хотя надо было просто включить уведомления или позвонить/написать по телефону, указанному на брони. Справедливости ради, отмечу, что проверки на Trip действительно не такие уж строгие, а система коммуникации сбоит. Что упрощает жизнь мошенникам, которые там конечно же присутствуют.

Заметен тренд на снижение длительности проживания отпускной аренды. Судя по всему повышение цен на аренду вынуждает гостей сокращать длительность отдыха, чтобы уложиться в бюджет. Хорошие новости для отелей и плохие для владельцев кондо и управляющих компаний, старающихся работать в рамках закона. К счастью, на данный момент у нас есть решение этой проблемы.

Рост предложения на рынке аренды вызвал более резкий спад цен по окончании января и продолжение тренда вниз весь февраль. Уже к марту большинство управляющих компаний ощутили давление рынка на заполняемость и продолжили снижение цен (читай демпинг). По некоторым позициям цены на март уже составляют всего 50% к январским. Это примерно на 20% большее снижение чем в прошлом сезоне.

Изменился ландшафт платформ бронирования. Airbnb стремительно теряет российский сегмент рынка, который представляет собой примерно 30-50% бронирований в высокий сезон. В итоге его долю отгрызли Booking com, который договорился с Yandex.Путешествиями и другие OTA, которые не стесняются принимать российские деньги. В итоге, компании и владельцы, зависимые от Airbnb фактически потеряли от 20 до 50% броней в этом сезоне.

К счастью мы в Holy Cow Phuket давно озаботились снижением зависимости от платформ и активно внедряли мульти-платформенные решения, инвестировали в собственную инфраструктуру и сайт. Поэтому не просели по заполняемости, даже несмотря на усиление конкуренции и структурные изменения на рынке.

Количество прямых бронирований, в осенью составляло около 60-65%, но в течении сезона было разбавлено большим количеством броней с OTA и агентов. В итоге доля прямых бронирований стабилизировалось на уровне 25-35%. Частично благодаря тому, что Airbnb не мог принимать оплаты от россиян и они искали альтернативы. В итоге — ощутимая экономия на комиссии OTA.

Прогнозы

Краткосрочно: На фоне проблем на Ближнем Востоке и продолжающейся войны между РФ и Украиной мы ожидаем слабый низкий сезон и пониженную выручку, с большой ролью OTA в заполняемости. Высокая чувствительность к цене будет сохраняться.
Среднесрочно: Количество предложений будет быстро расти, что приведет если не к перенасыщению, то как минимум к укреплению конкуренции на острове.

Рынок ждет дефицит (возможно даже кризис) профессионального управления. Компании начнут сталкиваться с проблемами роста и тормозить свое развитие. Многие уже остановили, переваривая объем. На рынке много недовольных инвесторов, инвестировавших под завышенные ожидания агентов по продаже, но столкнувшихся с реальностью. В этом сезоне часто владельцы рыскали по рынку, не в состоянии найти желающих управлять их недвижимостью. Holy Cow Phuket, например, отказывает примерно 30% обратившихся владельцев. Потому что их объекты не подходят по формату или из за невозможности синхронизироваться с самими владельцами.