Как и когда корректно сменить управляющую компанию на Пхукете 🌴

Цель статьи — помочь владельцам провести смену управляющей компании аккуратно, с минимальными рисками для гостей, доходности и репутации объекта.

Когда задуматься о смене управляющей компании 🧭

Обычные, неэкстренные причины: недостаточная прозрачность отчётности, низкая заполняемость и слабые цены, задержки в обслуживании и ремонте, сложности в коммуникации, отсутствие улучшений со временем. Если ситуация критическая (споры, невыплаты, двойные бронирования), нужен отдельный антикризисный план.

Почему важен сезон и выбор времени 📆

Чтобы пройти смену безболезненно, лучше избегать пиковых месяцев. Ноябрь, декабрь и до середины февраля — время самого высокого спроса: календари плотно заняты, переносить гостей сложно. Оптимальное окно — апрель–август: хватает времени подготовить объект и заранее набрать бронирования к новому сезону.

Ожидания и реальность 🎯

Даже сильной команде требуется время на подготовку и разгон спроса. В среднем это от одного до двух месяцев до стабильного потока бронирований. В высокий сезон подготовка объекта часто занимает больше времени из‑за занятости подрядчиков, погодных условий и плотного графика заездов.

Ориентировочные сроки, за сколько гости бронируют:

• в высокий сезон — примерно за 60–5 ночей до заезда;
• в низкий сезон — примерно за 180–50 ночей.

Это усреднённые ориентиры: реальные цифры зависят от локации, класса жилья и выбранных каналов продаж. Например, около 25 декабря обычно видны бронирования на период после 15 января, а к 10 июня — на август–октябрь.

Пошаговый план смены управляющей компании 🗺️

1) Соберите данные за 1–3 года: отчёты, банковские выписки, ключевые цифры — средняя цена за ночь, доля занятых ночей, доход по месяцам.

2) Оцените состояние объекта: техника, мебель, износ, комплектация. Если лично нельзя — попросите представителя или свежие фото/видео.

3) Проведите беседы с альтернативными управляющими компаниями: сравните подход, прозрачность, состав услуг и список партнёров по продажам.

4) Сопоставьте условия: важно одинаково считать комиссию. Уточните, с какой суммы она берётся — до или после комиссий сайтов бронирований. Более высокая комиссия иногда оправдана расширенным сервисом, а «низкая» может оказаться выше из‑за метода расчёта.

5) Заранее уведомьте текущую управляющую компанию о намерении и дате. Согласуйте, как будут обслуживаться уже принятые бронирования и как пройдут выплаты по ним.

6) Передайте данные по будущим бронированиям (с соблюдением правил по персональным данным), доступы к сайтам бронирований и календарям, к почте, к системе бронирований, а также инструкции по объекту.

7) Проведите совместный осмотр с новой управляющей компанией: акт приёма‑передачи, инвентаризация, фиксация состояния.

8) Подпишите подробный договор управления с чёткими уровнями сервиса, сроками выполнения работ, правилами по отменам и двойным бронированиям, отчётностью и доступами. Не работайте «на словах».

9) Согласуйте план улучшений по объекту (если требуется): даже небольшие апдейты заметно повышают качество отзывов и заполняемость.

Чек‑лист подготовки перед запуском 🧰

• Сделать косметический ремонт и устранить мелкие дефекты.
• Отремонтировать или заменить мебель и бытовую технику.
• Укомплектовать жильё всем необходимым — от постельного белья до шампуней.
• Добавить декор и лёгкий хоумстейджинг.
• Заказать профессиональные фотографии.
• Добавить объект в систему бронирований и на сайты вроде Airbnb, Booking, Agoda и другие; настроить цены и правила.
• Разослать информацию по базам агентов и клиентов.
• Обновить сайт и маркетинговые материалы, внутренние документы.
• Обучить персонал: особенности, преимущества и стандарты сервиса конкретного объекта.

После этой подготовки начинается набор бронирований. В высокий сезон окно бронирования короче, в низкий — длиннее, поэтому заранее подготовленный объект получает ощутимое преимущество.

Итог ✅

Плановая смена управляющей компании — управляемый процесс. Выберите спокойный период, заранее договоритесь по текущим бронированиям и выплатам, обеспечьте полную передачу данных и уделите время подготовке объекта. Так вы сохраните удовлетворенность гостей и создадите основу для роста доходности в следующем сезоне. 🌿

P.S. С тяжелыми и критическими, срочными кейсами мы в Holy Cow Phuket тоже работаем, но советуем до этого не доводить.

С уважением, Сергей Шаляпи

Основатель Holy Cow Phuket