Доверяй, но проверяй: как избежать ловушек при выборе управляющей компании на Пхукете

Стать владельцем недвижимости на Пхукете — мечта многих. Но как не стать жертвой псевдо-управляющих, мошенников или просто неопытных бизнесменов? Разберёмся, что нужно знать, чтобы не попасть впросак.

Начнём с дисклеймера:

Этот текст написан не для того, чтобы кого-то задеть. Если вы узнали себя в одном из описанных персонажей, не обижайтесь. Это лишь совпадение.

Есть что добавить или не согласны с чем-то? Пишите конструктивные комментарии, обсудим!

Цель этого текста — образовательная. Чтобы начинающие владельцы недвижимости на Пхукете знали чего стоит опасаться на рынке управления. Вся соль будет ближе к концу текста, естественно!

Критерии выбора управляющей компании

Представьте: вы счастливый обладатель недвижимости на Пхукете и ищете, кому доверить её управление. Вам хочется, чтобы недвижимость приносила доход, была в отличном состоянии и оставалась доступной для вашего отдыха. Добавьте к этому регулярную отчётность и прозрачные выплаты — и вот он, идеальный сценарий!

Но, выходя на рынок, вы сталкиваетесь с «Диким Востоком». Агенты, фрилансеры, знакомые, родственники, маленькие и большие компании — все уверяют, что с ними вы будете зарабатывать без усилий. И как же среди них выбрать?

Спойлер: Идеального решения не существует. Придётся следить за процессом.

Типы управляющих компаний

1.Агенты по продаже недвижимости. Как правило берут в управление недвижимость только для того, чтобы показать некую «обещанную ими доходность» в расчете что вы еще купите через год-два другую недвижимость.

• Плюсы: индивидуальное обслуживание и 1-2-3 года хорошей доходности. Комиссия 0-15%.
• Минусы: Это не рабочая схема на средних и длительных сроках 5-15 лет. У вас сформируются завышенные ожидания, не имеющие отношения к реальности.
• Риски: В любой момент остаться наедине с рынком. Налоги. Изношенный объект.

2.Фрилансеры / агенты по аренде. Занимаются в основном арендой. Держат пул от 3 до 25 объектов.

• Плюсы: Комиссия 15-20%. Индивидуальное обслуживание.
• Минусы: Потенциальные проблемы с налогами в будущем, короткая (не законная аренда), очень сильная зависимость от платформ, отсутствие отчетности и контроля.
• Риски: Низкая загрузка и доходность. В следствие отсутствия контроля — потенциальный обман.

3.Компании среднего уровня. 25-100 объектов.

• Плюсы: Зачатки профессионального управления (опыт 3+ лет в управлении), иногда даже центральная система резервации, связи с агентами. База собственных клиентов. Больше опыта чем у фрилансеров и лучше обслуживание.
• Минусы: комиссия 25-30%, отсутствие индивидуального обслуживания, мало прямых броней без сторонних комиссий (<20%) = зависимость от платформ. Маркетинговый бюджет практически нулевой. Объекты обслуживать некому и некогда.
• Риски: то густо то пусто по доходности, будут держаться за вас, ценой завышеных обещаний или манипуляций, если потребуется. Объекты в плохом состоянии.

4.Крупные компании. 100-500 объектов.

• Плюсы: Серьезный опыт (от 7-10 лет), профессиональный подход, персонал, в том числе технический. Склады и офисы, прачечные. Автоматизация процессов. Отчетность. Четкие и своевременные выплаты. Доступ владельца к системе бронирования — все прозрачно. Собственный маркетинг и сайт. Обширная база клиентов. Около 50% прямых броней (без платформ).
• Минусы: отсутствие индивидуального обслуживания (просто некогда). Высокая комиссия 30-40% (в зависимости от того до или после расходов и налогов). Необходимость платить налоги, так как все по белому.
• Риски: стремятся к нулю.

5.Мега компании и отельные бренды. 500+ объектов (20+ лет). Профессиональное и четкое обслуживание. Собственные каналы бронирования.

• Плюсы: Высокие цены на краткосрочные брони. Звездное качество сервиса для гостей и владельцев. Завтраки, трансферы и прочие плюшки. Обслуживание объектов на высоком уровне.
• Минусы: Комиссия 40-60%. Бюрократия внутри — спросить не с кого и низкая прозрачность схемы. Особенно Rental Pool. Неадекватно высокая стоимость сервисов — УК зарабатывает в любом случае, в отличие от вас.
• Риски: не исполнение обещаний, мудреные и защищающие их договоры. Не с кого спросить. Низкая доходность и высокие налоги (Итого доход <6%).

В отдельную категорию хочется выделить мошенников и воров на доверии. Которые чаще всего встречаются среди первых двух (агентов по недвижимости и фрилансеров), но иногда встречаются и в третьей категории. К сожалению, выявить их до того как они вас нагрели довольно сложно. Но давайте постараемся найти маркеры, которые могут показать, что что-то пошло не так.

Независимость управляющих

Обратите внимание на то, что выше я рассказал исключительно о НЕЗАВИСИМЫХ управляющих компаниях, которые никак не связаны и не зависят от компаний застройщиков. К сожалению, мне не известен ни один случай успешной работы созданной застройщиками управляющей компании на сроке более 2-3х лет. Я имею ввиду прозрачные условия, достойный уровень дохода и хорошее качество обслуживания с ритмичными выплатами. Поэтому я также рекомендую избегать компаний и объектов, где компания застройщик узурпирует права на управление, блокирует работу сторонних управляющих компаний или запрещает самостоятельное управление владельцами. Вы ведь не хотите за свои же деньги стать их заложниками, правда?

Тревожные сигналы:

✅ Агент не отвечает на сообщения и вызовы несколько дней подряд. И у вас только один его номер для связи.

✅ Агент не имеет профиля в соц сетях, который доказывает заявленные им 10+ лет в недвижимости на Пхукете.

✅ Агент использует псевдоним вместо имени, коверкает свое настоящее имя.

✅ Агент отказывается показать свой паспорт, Work Permit, документы на компанию.

✅ С отчетностью вы не получаете копии государственных счетов за электричество и воду, а также на все заявленные расходы.

✅ Отчетность имеет 5-10 строчек, где ничего не понятно.

✅ Вам обещали перечислить и не перечислили доход. Да, бывает отпуск. Но даже у самого богатого риэлтора этот отпуск длится не больше месяца. Задержка выплаты на более чем 1 месяц — повод начать бить тревогу.

✅ Ваш объект «пустует» в высокий сезон более 30 дней и/или регулярно сдается за копейки.

✅ У вас огромные расходы на обслуживание каждый месяц при низкой загрузке.

✅ Фиксированная абонентская плата за управление.

✅ Нет рекомендаций, отзывов об управлении.

✅ Компания зарегистрирована недавно.

✅ Сайт создан в прошлом году.

✅ Профиль Airbnb с 20-50 отзывамию.

✅ Компания не является плательщиком VAT — оборот мизерный.

✅ Уставный капитал всего 2 миллиона? Там максимум 1 сотрудник.

✅ Вам обещают 10%+ годовых и/или гарантируют 8%+ годовых.

✅ Вы приехали к себе, а там кто-то живет. Хотя агент говорил что не сдано.

✅ Счета на электричество показывают что расход был более 1000 бат, но агент говорит что был простой.

✅ Вы видите существенный разрыв в показаниях счетчиков, но не видите счетов на оплату.

✅ Вам не дают доступ к аккаунту Airbnb (вашему объекту) и/или системе бронирования.

✅ Агент на денежные вопросы и вопросы отчетности начинает вилять и отвечать «рядом».

✅ Договор на управление поместился на одном-двух листах.

✅ Нет описи имущества, подписанного управляющим.

✅ Общение происходит не конструктивно, на эмоциях, манипулятивно, под алкогольным или наркотическим опъянением.

В завершение хочу предостеречь вас выбирать управляющих исключительно по размеру комиссии. Комиссию можно считать от выручки, прибыли, до или после расходов, налогов, CAM fees, расходов на ремонты и комплектацию, до или после сторонних комиссий и так далее.

В конечном итоге, качество генерации броней, средняя заполняемость по году, качественное содержание объекта и четкость исполнения обязательств оказываются важнее разницы по комиссии на 5%. Если компания имеет высокую комиссию, но при этом тратит много на маркетинг, персонал и инфраструктуру, то это в конечном итоге будет выгоднее для владельца, чем завершить сотрудничество с убитым объектом, но зато с минимальной комиссией.

С другой стороны, если комиссия 40% и выше, то ваш доход может оказаться смехотворным.

Будьте осторожны и найдите золотую середину. Надеюсь, эта статья была полезна. Жду ваших комментариев и отзывов. Спасибо!

Сергей Шаляпин,
Holy Cow Phuket
12.08.2025